Налоговый вычет при покупке квартиры: пошаговая инструкция 2026

1 апреля 2026 г. 12K

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры — это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ. В 2026 году максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей за покупку жилья и ещё 390 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке. Разбираемся, кто имеет право на вычет, какие документы нужны и как оформить возврат через Госуслуги или личный кабинет ФНС.

Кто может получить вычет при покупке квартиры

Право на имущественный вычет имеет любой налоговый резидент РФ, который платит НДФЛ и приобрёл жильё за свой счёт. Вычет предоставляется один раз в жизни и распространяется на:

покупку квартиры, комнаты, дома;
покупку земельного участка под строительство или с готовым домом;
строительство жилого дома;
уплату процентов по ипотечному кредиту.

Важно: вычет не предоставляется, если квартира куплена у близких родственников (родители, дети, супруги, братья, сёстры) или если жильё оплачено за счёт работодателя, материнского капитала или бюджетных средств (в этих случаях вычет предоставляется только на собственные средства).

Размер вычета и сумма возврата

Лимиты вычета установлены законом и не меняются с 2014 года:

За покупку жилья

Максимальная сумма расходов — 2 000 000 рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы — до 260 000 рублей при стандартной ставке НДФЛ 13%. Если ваша ставка выше (15%, 18%, 20%, 22%), сумма возврата увеличивается пропорционально.

Если квартира стоит меньше 2 миллионов, остаток вычета можно использовать при покупке другого жилья. Например, купили квартиру за 1,5 миллиона — вернули 195 000 рублей. Остаток 500 000 рублей можно заявить при следующей покупке.

За проценты по ипотеке

Максимальная сумма расходов — 3 000 000 рублей. Вернуть можно до 390 000 рублей при ставке 13%. Этот вычет предоставляется только по одному объекту недвижимости, остаток на другие объекты не переносится.

Вычет по процентам заявляется ежегодно по мере их уплаты. Например, в 2025 году вы заплатили 200 000 рублей процентов — можете вернуть 26 000 рублей. В 2026 году заплатили ещё 180 000 — вернёте ещё 23 400 рублей, и так до исчерпания лимита.

Необходимые документы

Для оформления вычета потребуются:

Договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ), или договор уступки права требования.
Акт приёма-передачи квартиры (для новостроек обязательно).
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Платёжные документы — чеки, квитанции, банковские выписки, расписки от продавца, подтверждающие оплату.
Справка о доходах 2-НДФЛ (обычно подтягивается автоматически в личном кабинете ФНС).
Для ипотеки: кредитный договор, график погашения, справка банка об уплаченных процентах за год.
Заявление о распределении вычета между супругами (если квартира куплена в браке и вы хотите распределить вычет).
Свидетельство о браке или рождении ребёнка (если платили за долю супруга или ребёнка).

Три способа получения вычета

Способ 1: Через личный кабинет ФНС (декларация 3-НДФЛ)

Это классический способ. Подавать декларацию можно после окончания года, в котором возникло право на вычет. Например, купили квартиру в 2025 году — подавайте декларацию с 1 января 2026 года.

Порядок действий:

Авторизуйтесь на nalog.gov.ru через учётную запись Госуслуг.
Перейдите в раздел «Доходы» → «Декларации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».
Выберите год, за который подаёте вычет, и заполните декларацию, следуя подсказкам системы.
В разделе «Вычеты» выберите «Имущественный вычет» и укажите сумму расходов на покупку жилья и/или проценты по ипотеке.
Прикрепите сканы документов: договор, акт, выписку ЕГРН, платёжные документы, справку банка.
Подпишите декларацию электронной подписью (создаётся бесплатно в личном кабинете).
Отправьте на проверку.

Срок проверки — до 3 месяцев, выплата — ещё 1 месяц после завершения проверки.

Способ 2: Упрощённый порядок (без декларации)

С 2021 года действует упрощённый порядок. Если банк или Росреестр передали данные о вашей покупке в ФНС, в личном кабинете появится предзаполненное заявление на вычет. Вам нужно только проверить данные и подписать.

Как это работает:

Войдите в личный кабинет на nalog.gov.ru.
Перейдите в раздел «Вычеты» → «Вычеты в упрощённом порядке».
Если данные поступили в ФНС до 25 февраля, к 20 марта появится предзаполненное заявление.
Проверьте информацию, при необходимости прикрепите дополнительные документы.
Подпишите и отправьте заявление.

Срок проверки — до 1 месяца (на практике около 10 дней), выплата — ещё 2 недели.

Способ 3: Через работодателя

Этот способ позволяет получать вычет уже в текущем году, не дожидаясь его окончания. Работодатель перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты до исчерпания суммы вычета.

Порядок действий:

Подайте заявление в налоговую инспекцию через личный кабинет ФНС с приложением документов о покупке жилья.
В течение 30 дней ФНС выдаст уведомление о праве на вычет и отправит его работодателю.
Работодатель начнёт начислять зарплату без удержания НДФЛ.

Важно: имущественный вычет через работодателя предоставляется с начала года. Если вы получили уведомление в марте, работодатель вернёт весь налог, удержанный с января.

Как подать через Госуслуги

С 2025 года декларацию 3-НДФЛ можно подать через портал Госуслуги:

Войдите на gosuslugi.ru под своей учётной записью.
На главной странице найдите кнопку «Оформите налоговый вычет» или воспользуйтесь поиском.
Выберите «Имущественный вычет» и заполните декларацию — данные о доходах подтянутся автоматически.
Укажите сумму расходов, прикрепите документы.
Подпишите через приложение «Госключ» или УКЭП.
Отправьте заявление — Госуслуги передадут его в ФНС.

Сроки подачи и важные нюансы

Подать декларацию можно в течение трёх лет после года покупки. Например, в 2026 году можно вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы (если в эти годы вы платили НДФЛ и уже владели жильём).

Важные моменты:

Право на вычет возникает после регистрации права собственности (для вторички) или после подписания акта приёма-передачи (для новостроек).
Вычет за прошлые годы. Нельзя получить вычет за периоды, когда жилья ещё не было. Купили квартиру в 2025 году — первую декларацию подаёте за 2025 год.
Распределение между супругами. Если квартира куплена в браке, супруги могут распределить вычет в любой пропорции (50/50, 100/0 и т.д.).
Остаток переносится. Если за год вы не исчерпали весь вычет (например, зарплата небольшая), остаток переносится на следующие годы без ограничений.

Практические советы

Сохраняйте все документы. Договоры, чеки, расписки, справки из банка — всё понадобится для подтверждения расходов.
Используйте упрощённый порядок. Если ваш банк передаёт данные в ФНС, заявление сформируется автоматически — это быстрее и проще.
Не затягивайте с подачей. Хотя срок давности 3 года, чем раньше подадите — тем быстрее получите деньги.
Проверяйте реквизиты счёта. Деньги вернут на счёт, указанный в заявлении. Ошибка в реквизитах — задержка выплаты.

Заключение

Имущественный вычет при покупке квартиры — это реальная возможность вернуть до 260 000 рублей за жильё и до 390 000 рублей за ипотечные проценты. Подать заявление можно тремя способами: через личный кабинет ФНС с декларацией 3-НДФЛ, в упрощённом порядке без декларации или через работодателя. Упрощённый порядок — самый быстрый, проверка занимает около 10 дней. Главное — сохранять документы и подавать заявление в течение трёх лет после покупки.