ВНЖ за инвестиции в 2026: где реально дешевле

Гонял эту тему по клиентам и для себя последние пять лет. В 2026 рынок инвестиционных ВНЖ снова перетряхнули: Португалия закрыла недвижимость как опцию, Греция подняла планку, Венгрия вернула «золотую визу» через фонды. Если ты ищешь «где дешевле» — у меня для тебя выжимка по живым цифрам, без рекламы консультантов.

Сразу оговорюсь: «дешевле» — это не только сумма входа. Это вход + годовое содержание + налоги при продлении + срок до паспорта, если он вообще нужен. Программа за 200 тысяч евро, которая через два года требует ещё +50, может быть дороже схемы за 250 без скрытых платежей.

Как считать стоимость входа честно

Я для каждой программы держу таблицу из четырёх колонок: квалифицирующая инвестиция, государственные сборы, юристы и due diligence, прогноз на пятилетний горизонт. Без последнего пункта сравнение бессмысленное. Например, недвижимость в Греции на 800 тысяч евро в Афинах звучит как «отдал и забыл», но налог на владение, коммуналка и комиссии при продаже легко съедают ещё 7–10 процентов.

Юридическое сопровождение по любой инвестиционной программе в 2026 — от 8 до 25 тысяч евро на семью из трёх человек. Дешевле — либо демпинг, либо ты платишь напрямую агенту в стране и сам носишь документы. Я обычно беру локального адвоката на месте плюс одного человека в РФ для координации.

Венгрия: новая «гостевая инвесторская» программа

Самый свежий вход в 2026. Минимум — 250 тысяч евро в одобренный недвижимостный фонд на пять лет. ВНЖ выдают на десять, продление автоматическое при сохранении инвестиции. Семья включается без доплаты к основной сумме, только консульские сборы.

Чем нравится: реально быстро, я видел кейсы с подачей в марте и решением в июне. Чем не нравится: фонды не торгуются на бирже, ликвидность контролируется управляющей компанией. Если фонд закрывается — закрывается и твой ВНЖ. Деньги ты вернёшь, но бегать придётся.

Греция: 250 тысяч уже не работает

Старая планка 250 тысяч евро по недвижимости — миф из пресс-релизов 2018 года. С 2024 минимум для крупных городов и островов поднят до 800 тысяч, для остальных регионов 400 тысяч. На 2026 этот порог не двигали, но обсуждают индексацию.

Если тебе нужна именно Греция — есть путь через банковский депозит на 500 тысяч евро или через капвложение в греческую компанию (от 500 тысяч). Депозит проще: открыл счёт, перевёл деньги, заблокировал на пять лет, получаешь ВНЖ. Доходность смешная, но это покупка статуса, не финансовый инструмент.

Кипр: PR через недвижимость

Не ВНЖ, а сразу постоянное проживание (Permanent Residency, категория 6.2). Минимум — 300 тысяч евро в новостройку, плюс подтверждение ежегодного дохода 50 тысяч евро. PR выдают пожизненно, проживать не обязательно, но раз в два года надо отметиться въездом.

Цифра 300 тысяч смотрится привлекательно, но я бы аккуратно. Налоговое резидентство Кипра — отдельная история, и без 60 дней физического присутствия в году ты его не получишь. Сам PR без резидентства — статус «можешь жить, если захочешь», и для россиянина это в первую очередь повод обновлять биометрию ЕС.

ОАЭ: Golden Visa за недвижимость

Эмираты в 2026 продолжают выдавать десятилетнюю визу за недвижимость от 2 миллионов дирхамов (около 545 тысяч долларов). Считаю это не «дешёвой» программой, но самой быстрой по времени получения: от подачи до карточки — две-четыре недели.

Тонкий момент: квартира должна быть готовой и оформленной на тебя. Off-plan, который ты только что забронировал, не подходит. И второе: коммунальные услуги в Дубае ощутимо дороже, чем в Восточной Европе, кондиционер летом ест электричество как маленький дата-центр. Закладывай в годовое содержание 5–8 тысяч долларов, если не сдаёшь сам.

Маврикий, Доминика, Гренада — карибский путь

Не ВНЖ в чистом виде, а гражданство за инвестиции (CBI). Доминика — от 100 тысяч долларов невозвратного взноса плюс сборы, итого около 140–160 тысяч на одного. Гренада — от 150 тысяч плюс сборы, обычно выходит 220 на семью из четырёх.

Покупаешь не место для жизни, а второй паспорт с безвизовым доступом в Шенген (для большинства карибских — пока работает) и в UK. Для россиянина в 2026 это до сих пор актуально: пакет «Гренада + E-2 виза США» дёшево не стоит, но даёт доступ к американскому рынку через инвестицию от 200 тысяч долларов.

Что я бы выбрал в 2026 под разные задачи

Задача — жить в ЕС и постепенно идти к гражданству: Венгрия 250 тысяч в фонд. Срок до натурализации — 8 лет, но проживать почти не надо.

Задача — налоговое резидентство и тёплый климат: Кипр PR + 60 дней в году. Налоги на дивиденды и прирост капитала отсутствуют.

Задача — быстро, без головной боли: ОАЭ Golden Visa. Но реальная стоимость владения квартирой в Дубае — ещё одна программа в год.

Задача — «бекап-паспорт»: Гренада через невозвратный взнос. Полтора месяца, минимальная бюрократия, документ навсегда.

Чего избегать

Программы, которые продают через рекламу в телеграме «ВНЖ за 30 тысяч евро в Х», в 9 случаях из 10 — либо туристическая виза с продлением, либо фриланс-виза, которую почему-то называют ВНЖ. Это не одно и то же. Реальный инвестиционный ВНЖ — это всегда минимум 100 тысяч евро квалифицирующей суммы плюс сборы.

Перед тем как платить хоть евро — проверь программу на сайте миграционной службы страны. Если её там нет в актуальном списке, это не программа.

В следующих статьях разберу отдельно цифровые кочевник-визы (там цифры в десятки раз ниже) и как открыть счёт в Грузии и Сербии без поездки на месяц.